Immobilienverkauf ohne Makler: Vor- und Nachteile – BEKB

Der Plan steht: Sie wollen Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen und überlegen sich, den Verkauf selbst abzuwickeln. Vielleicht möchten Sie sich die Provision sparen oder wissen nicht, ob Sie einer externen Person vertrauen können. So oder so kommen bei dieser Überlegung auch bei Ihnen bestimmt folgende Fragen auf: Kann ich mein Haus überhaupt allein verkaufen? Habe ich die nötige Zeit? Und traue ich mir das zu?

Dies vorweg: Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, ohne einen Makler oder eine Maklerin zu involvieren, ist durchaus möglich. Allerdings bringt ein eigenständiger Hausverkauf einiges an Aufwand mit sich. Eine Maklerprovision ist schliesslich nicht unerheblich, je nachdem kann sie sich aber durchaus lohnen.

Wir helfen Ihnen bei der Entscheidungsfindung und klären auf, wann ein Hausverkauf mit und wann ein solcher ohne Makler oder Maklerin sinnvoll ist. Damit Sie mit einem guten Gefühl in den Verkaufsprozess starten können – ob allein oder mit professioneller Hilfe.

Es gibt verschiedene Gründe, aus denen es sinnvoll sein kann, die Dienste einer Maklerin oder eines Maklers in Anspruch zu nehmen: Vielleicht fehlen Ihnen das Know-how sowie das Interesse. Vielleicht haben Sie auch einfach nicht die Zeit, sich darum zu kümmern. Oder der Hausverkauf soll möglichst schnell über die Bühne gehen. Gerade auch, wenn Sie emotional stark an Ihre Immobilie gebunden sind, kann Ihnen die Unterstützung durch eine Fachperson eine grosse Last von den Schultern nehmen.

Folgende Vorteile bietet der Beizug eines Maklers oder einer Maklerin beim Hausverkauf:

• Die Fachperson kennt den regionalen Markt (Preise, Nachfrage, Steuern etc.).
• Die Fachperson hat einen festen Kundenstamm, auf den sie zurückgreifen kann.
• Die Fachperson hat die nötige emotionale Distanz zum Objekt.
• Die Fachperson übernimmt den Grossteil der Aufgaben im Verkaufsprozess und entlastet Sie somit.

Diese Punkte gilt es abzuwägen:

• In der Regel beträgt die Maklerprovision etwa 2–3% des Verkaufspreises.
• Die gewählte Fachperson sollte unbedingt vertrauenswürdig sein.

Wie finde ich die passende Fachperson für den Hausverkauf?

Maklerinnen und Makler verfügen in aller Regel über die nötige Expertise, um Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims professionell zu unterstützen. Manche Fachpersonen können jedoch auch aus Eigeninteresse handeln – zum Beispiel bei der Schätzung des Verkehrswerts, wenn der Makler oder die Maklerin das Objekt möglichst schnell verkaufen will und den Preis daher möglichst tief ansetzt.

Wenn Sie sich für den Beizug einer Maklerin oder eines Maklers entscheiden, sollten Sie also unbedingt darauf achten, dass Sie bei der Wahl der Fachperson ein gutes Gefühl haben. Es lohnt sich, Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis einzuholen, allenfalls bei einer Maklervermittlung nachzufragen und einen Blick auf die Erfahrung und den Ruf der Fachperson zu werfen. Stellen Sie unbedingt sicher, dass der gewählte Makler respektive die gewählte Maklerin Ihre Bedürfnisse versteht und diese ins Zentrum stellt.

Gerne unterstützen auch wir Sie mit unserem umfassenden regionalen Netzwerk.

Ihre Wohnung oder Ihr Haus auf eigene Faust privat zu verkaufen, kann sich für Sie lohnen, wenn Sie schon einiges an Know-how zum Verkaufsprozess sowie zu den anfallenden Steuern und Gebühren mitbringen oder sich dieses Wissen gerne aneignen wollen. Ausserdem sollten Sie ausreichend Zeit und Lust haben sowie verfügbar sein, beispielsweise, wenn Sie bereits pensioniert sind. Auch Personen, welche die Käuferschaft bereits kennen, verkaufen gerne eigenständig. Denn verkaufen Sie das Objekt innerhalb der Familie oder an Freunde und Bekannte, fällt in der Regel ein Grossteil der meist sehr aufwendigen Vermarktung weg – und Sie können die Kosten für die Maklerprovision einsparen.

Diese Vorteile bieten sich beim Verkauf Ihrer Immobilie ohne Makler oder Maklerin:

• Es fällt keine Maklerprovision an.
• Sie haben die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess.
• Sie haben freie Hand bei der Vermarktung des Objekts.

Diese Punkte gilt es abzuwägen: 

• Fachliche Vorkenntnisse oder Erfahrung im Hausverkauf dienen einem reibungslosen Verkaufsprozess.
• Der zeitliche Aufwand für die Vermarktung, insbesondere für die Besichtigungstermine, und den Verkauf sollte nicht unterschätzt werden (er kann gut vier bis fünf Stunden pro Woche betragen).
• Eine zu starke emotionale Bindung kann bei den Verhandlungen mit Interessenten hinderlich sein.
• Das Verhandeln der Verkaufsbedingungen mit der Käuferschaft verlangt Ihnen einiges an Verhandlungsgeschick ab.

Die Aufgaben im Verkaufsprozess

Wie schon angemerkt, kann der Prozess beim Verkauf einer Immobilie ganz schön aufwendig sein, denn während der gesamten Dauer fallen unterschiedliche Aufgaben an. Ziehen Sie eine Fachperson hinzu, übernimmt diese die Arbeiten für Sie – natürlich gegen Bezahlung. Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen wollen, liegen diese auf Ihrem Tisch.

Immobilie bewerten

Die aktuell herrschenden Immobilienpreise sind nicht eins zu eins vergleichbar: Dasselbe Haus ist in Gstaad oder im Zentrum von Bern um einiges teurer als in Worben. Doch nicht nur die Lage bestimmt den Wert einer Immobilie, es spielen noch weitere Faktoren wie Grösse, Grundstücksfläche, Ausbaustandard oder Energieeffizienz eine Rolle.

Aus diesem Grund empfehlen wir, den Verkehrswert der Liegenschaft durch eine Fachperson ermitteln zu lassen. Der Verkaufspreis ergibt sich dann meist aus dieser Schätzung, der Marktlage sowie den möglichen Kosten beim Verkauf, beispielsweise für die Grundstücksgewinnsteuer. Nutzen Sie einen Maklerservice, kann der Makler oder die Maklerin die Schätzung selbst vornehmen. Ansonsten lohnt sich der Beizug einer zertifizierten Immobilienschätzerin oder eines zertifizierten Immobilienschätzers.

Mehr zum Verkehrswert lesen

Verkaufsdokumentation erstellen

Je besser und professioneller die Dokumentation sowie das Inserat sind, desto höher sind die Chancen, dass Sie zügig eine geeignete Käuferschaft finden und der Eigenheimverkauf schnell und reibungslos vonstattengeht.

Unter anderem umfasst eine vollständige Dokumentation folgende Unterlagen:

• Grundbuchauszug
• Grundrissplan
• Unterlagen zur Finanzierung
• Auflistung der getätigten Investitionen
• Hochwertige Innen- und Aussenfotos (wichtig!)

Vermarktung und Besichtigungen durchführen

Idealerweise sagen Sie Ihrem persönlichen Umfeld Bescheid, inserieren Ihr Objekt aber auch auf mehreren Plattformen. Die ansprechenden Fotos sorgen für einen guten ersten Eindruck, der beschreibende Text weckt dann vollends das Interesse. Denken Sie dabei an die Zielgruppe: Was schätzen Sie besonders an der Liegenschaft? Zum Beispiel den Garten, die Anbindung an den ÖV, die gute Erreichbarkeit der Schulen oder die Spielplätze in der Nähe etc.?

Sobald sich einige Interessenten bei Ihnen gemeldet haben, können Sie Besichtigungen durchführen und die potenziellen Käuferinnen und Käufer kennenlernen.

Verkaufsverhandlung führen

Zunächst überlegen Sie sich, was Ihr Hauptziel ist: beispielsweise ein möglichst hoher Preis, dass die Liegenschaft so erhalten bleibt, wie sie ist, oder eine nette Nachfolgerfamilie. Darauf basierend, überlegen Sie sich Ihre preisliche Schmerzgrenze.

Prüfen Sie unbedingt die Bonität der Interessenten in der engeren Auswahl, indem Sie eine Finanzierungsbestätigung verlangen. Haben Sie diese erhalten, können Sie die Verhandlungen beginnen. Tragen Sie alle Vorteile für die Käuferschaft zusammen, um gut vorbereitet zu sein, und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Hören Sie bei der Wahl der geeigneten Käuferinnen und Käufer letztlich auch auf Ihr Bauchgefühl.

Übrigens: Anstatt einen Fixpreis festzulegen, der dann verhandelt wird, können Sie sich auch für ein Bieterverfahren entscheiden. So wird Ihre Liegenschaft in zwei bis drei Bieterrunden an die meistbietende Partei verkauft.

Vertragsabschluss

Wenn Sie der Käuferin respektive dem Käufer den Zuschlag erteilt haben, kommt es zum Vertragsabschluss beim Notariat. Der Kaufvertragsentwurf wird vom Notar oder von der Notarin erstellt und an beide Parteien ausgehändigt. Nun haben Sie Zeit, den Vertrag zu prüfen.

Der Beurkundungstermin, also der Termin, an dem Sie und die andere Partei beide unterschreiben, findet dann ebenfalls auf dem Notariat statt. Wichtig: Unterzeichnen Sie erst, wenn der Vertrag auch wirklich für Sie stimmt.

Den Verkaufserlös sollten Sie spätestens dann vollständig ausbezahlt bekommen, wenn Sie die Liegenschaft an die neue Eigentümerin und den neuen Eigentümer übergeben. Ist die Transaktion vollzogen, müssen Sie allenfalls noch die Grundstücksgewinnsteuer bezahlen. Als privater Verkäufer respektive private Verkäuferin geht dieser Schritt gern einmal vergessen, da eine solche Steuer beim Kauf der Immobilie nicht angefallen ist.

Publikationsdatum: 21.03.2024