Verkehrswert Liegenschaft: So wird Ihr Haus geschätzt – BEKB

Ein Haus oder eine Wohnung bedeuten mehr als vier Wände: Es ist ein Zuhause – Ihr Zuhause. Wenn die Zeit gekommen ist, weiterzuziehen, tun sich viele Eigentümerinnen und Eigentümer schwer damit, einen angemessenen Preis zu bestimmen. Schliesslich ist es nicht einfach, all die Momente und Erinnerungen sowie Zeit, Geld und Energie, die man investiert hat, auf eine Zahl zu reduzieren. Und sind Interessierte dann auch bereit, «meinen» Preis zu zahlen? 

Das Dilemma: Ein zu hoher Preis zieht den Prozess in die Länge, weil sich nicht genügend potenzielle Käuferinnen und Käufer finden; liegt er zu niedrig, verschenken Sie unnötig Geld. Hier schafft ein korrekt ermittelter Verkehrswert Abhilfe. Er gibt Ihnen eine objektive Einschätzung, was Ihre Liegenschaft wert ist. 

Wenn ein Verkauf, eine Scheidung oder eine Erbschaft im Raum steht, ist die Schätzung des Verkehrswertes sowieso obligatorisch. In allen anderen Fällen ist der Verkehrswert eine gute Orientierungshilfe für die Preisgestaltung sowie für Verhandlungen mit potenziellen Käuferinnen und Käufern.

Der wichtigste Faktor ist in der Regel der Standort: Eine Liegenschaft in einer schlecht erschlossenen Region kann bis zu 40% weniger wert sein als das gleiche Objekt an einem attraktiven Standort.

Weitere Faktoren:

• Wohn- und Grundstücksfläche
• Anzahl Zimmer
• Raumvolumen
• Baujahr
• Zustand
• Ausbaustandard
• Architektur/Ästhetik
• Aussicht, Besonnung und Lärmbelastung
• Besondere Merkmale
• Steuerfuss der Gemeinde

Der Verkaufspreis stimmt nicht immer mit dem Verkehrswert überein. Der Verkehrswert ist ein objektiver Richtwert, eine Orientierungshilfe. Ob Sie den Verkaufspreis dann darüber oder darunter ansetzen und welchen tatsächlichen Betrag Sie am Ende erzielen können, wird von unterschiedlichen Aspekten beeinflusst.

Denn beim Verkauf spielen die üblichen Markteffekte: Der Preis wird von Angebot und Nachfrage bestimmt. Je grösser die Nachfrage, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihre Immobilie über dem Verkehrswert verkaufen können. Dagegen liegt der Verkaufspreis in der Regel unter dem Verkehrswert, wenn es sich um eine Zwangsversteigerung oder eine Weitergabe innerhalb der Familie  handelt.

In einem ersten Schritt kann Ihnen ein Online-Rechner eine grobe Preisspanne für den Verkehrswert Ihrer Immobilie geben. Verlässliche Angaben erhalten Sie aber nur von einer Fachperson, die sich vor Ort ein realistisches Bild macht.

Eine professionelle Verkehrswertschätzung kostet zwischen 1000 und 2000 Franken. Diese Investition lohnt sich meist, denn in der Regel können Sie den Betrag mit dem Verkaufspreis und dem Verhandlungsargument schnell wieder einbringen.

Für eine maximal objektive Beurteilung empfiehlt sich eine unabhängige Person, die nicht in den Verkaufsprozess involviert ist. Anlaufstellen für unabhängige Immobilienbewertungen sind unter anderem:

• Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV)
• Hauseigentümerverband (HEV)
• Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT)

Wenn Sie sich beim Verkauf Ihrer Liegenschaft von einem Makler oder einer Maklerin unterstützen lassen, ist die Schätzung häufig im Leistungsangebot enthalten. Dabei ist zu beachten: Manche Maklerinnen oder Makler können Eigeninteressen verfolgen, beispielsweise wird der Verkehrswert etwas tiefer angesetzt, um die Liegenschaft schneller zu verkaufen.

Falls Sie Ihr Haus nicht eigenständig verkaufen,  sondern mithilfe einer Fachperson, orientieren Sie sich bei der Maklerwahl idealerweise an persönlichen Empfehlungen oder am guten Ruf der jeweiligen Anbieterinnen und Anbieter.

Auch wir empfehlen Ihnen gerne Expertinnen und Experten aus unserem umfassenden regionalen Netzwerk.

Wie bereite ich mich für die Schätzung des Verkehrswertes vor?

Halten Sie für die Ermittlung des Verkehrswertes durch eine Fachperson folgende Unterlagen bereit:

Zum Grundstück:

• Grundbuchauszug
• Eigentumsverhältnisse
• Grundbuchplan: Darstellung der Lage und der Grösse Ihres Grundstücks
• Flurkarte: Informationen über die Lage des Grundstücks und die Nutzung der umliegenden Flächen

Zum Gebäude:

• Baupläne und Grundrisse
• Gebäudeversicherungsausweis
• Energieausweis
• Dokumentation von werterhaltenden oder wertvermehrenden Modernisierungsmassnahmen
• Falls vorhanden: Informationen zu bestehenden Miet- oder Pachtverträgen

Aus der Schätzung des Verkehrswertes ergibt sich häufig nicht ein konkreter Betrag, sondern eine gewisse Preisspanne. Wenn sich Ihre Liegenschaft in einer Region mit hoher Nachfrage befindet, können Sie sich beispielsweise eher am oberen Ende der Spanne orientieren oder sogar etwas darüber gehen.

Neben der Marktlage und der erwarteten Nachfrage hängt dieser Entscheid aber auch von Ihrer individuellen Situation sowie Ihren Prioritäten ab. So setzen Sie den Preis vielleicht etwas tiefer an, wenn Sie möglichst schnell verkaufen wollen oder sich wünschen, dass sich besonders viele Familien bewerben.

Vielleicht spielen Sie mit dem Gedanken, erst einmal höher einzusteigen. Ganz nach dem Motto: «Man kann es ja einmal versuchen und zur Not immer noch etwas heruntergehen mit dem Preis.» Das stimmt zwar, allerdings sollten Sie dabei nicht vergessen, dass der angegebene Kaufpreis öffentlich sichtbar ist und potenzielle Interessierte den Markt teilweise über Monate oder sogar Jahre beobachten. Wenn Ihr Angebot zu lange auf dem Markt ist und der Preis – vielleicht sogar mehrmals – sinkt, wirkt das auf potenzielle Käuferinnen und Käufer häufig abschreckend.

Möchten Sie lieber keinen fixen Preis festlegen, können Sie auch über das Bieterverfahren verschiedene Angebote einholen. Abhängig davon kann es zu weiteren Preisgesprächen oder zu mehreren Bieterrunden kommen.

So oder so – die Kunst ist, die goldene Mitte zwischen Angebot und Nachfrage zu treffen. Ein korrekt geschätzter Verkehrswert ist dafür also im wahrsten Sinne des Wortes Gold wert.

Publikationsdatum 24.04.2024