Hypothek übertragen: Möglichkeiten beim Hausverkauf – BEKB

In den eigenen vier Wänden wohnen zu können, ist etwas Wunderbares. Doch irgendwann ändern sich die Bedürfnisse: Die Kinder sind ausgezogen und Sie stehen vielleicht kurz vor der Pensionierung oder dem Umzug ins Ausland. Idealerweise haben Sie sich schon Gedanken gemacht, was jetzt mit der Liegenschaft passieren soll, und sind entsprechend bestens vorbereitet.

Trotzdem können rund um Verkauf oder Weitergabe Fragen aufkommen, insbesondere, wenn Sie Ihr Eigenheim über eine laufende Festhypothek finanzieren. Wir zeigen Ihnen auf, welche Möglichkeiten Sie beim Hausverkauf mit Ihrer Hypothek haben.

Vielleicht haben Sie wie viele andere Eigentümerinnen und Eigentümer Ihre Liegenschaft mit einer langfristigen Festhypothek finanziert. Wenn Sie die Immobilie nun verkaufen oder innerhalb der Familie weitergeben möchten, stellt sich die Frage: «Wie kann ich möglichst vorteilhaft aus dem Vertrag aussteigen?» Dabei bieten sich Ihnen drei Optionen: die Hypothek auflösen, die Hypothek auf ein neues Objekt übertragen oder die Hypothek auf die neue Eigentümerschaft übertragen.

Möchten Sie den Vertrag kündigen, sollten Sie speziell die Kündigungsfrist beachten. Je nach Zeitraum lohnt es sich vielleicht, noch zuzuwarten, bis die Hypothek abläuft, um allfällige Kosten zu vermeiden.

Wenn Sie die Festhypothek vorzeitig auflösen, legt die BEKB das Geld für die Restlaufzeit der Hypothek am Geld-/Kapitalmarkt an. Ist der daraus resultierende Anlageertrag kleiner als die Restschuld der Hypothekarsumme plus der Zinsen, die während der Restlaufzeit bezahlt worden wären, fällt der Betrag zu Ihren Lasten aus. Das heisst, Sie müssen eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht nur verkaufen, sondern mit dem Verkaufserlös auch gleich ein neues Haus oder eine neue Wohnung kaufen, kann die Hypothek allenfalls aufs neue Objekt übertragen, also quasi «mitgezügelt» werden. Dabei ist es ideal, wenn Verkauf und Kauf zeitlich nicht zu weit auseinanderliegen, damit die Finanzierung möglichst nahtlos aufs neue Eigenheim übergehen kann.

Voraussetzung ist, dass das neue Objekt aus Finanzierungssicht ähnliche Charakteristika aufweist wie das bisherige, beispielsweise punkto Kaufpreis. So werden die verschiedenen Finanzierungskriterien wie zum Beispiel die Tragbarkeit für die Übertragung der Hypothek erneut geprüft.

Für den Übertrag der Hypothek ist es natürlich wichtig, dass Sie auch für die neue Liegenschaft das erforderliche Eigenkapital aufbringen können. Je nach zeitlicher Abfolge von Verkauf des bisherigen Eigenheims und Kauf des neuen Wohneigentums tritt eines der folgenden Szenarien auf:

1. Sie verkaufen zuerst das alte Eigenheim, bevor Sie Ihr neues Zuhause erwerben. Sie können den Verkaufserlös direkt in das neue Eigenheim investieren.
2. Sie verkaufen und kaufen in etwa zeitgleich. Sie können das Eigenkapital, das Sie aus dem Verkauf zurückerhalten, sofort für den Kauf der neuen Immobilie verwenden.
3. Sie kaufen neues Wohneigentum, bevor Sie Ihr bisheriges Eigenheim verkauft haben: In diesem Fall kann möglicherweise eine Übergangsfinanzierung erforderlich sein, bis der Verkauf abgeschlossen ist und Sie den Verkaufserlös ausgezahlt erhalten.

Suchen Sie am besten frühzeitig den Kontakt zur BEKB, damit wir Sie eingehend beraten und die notwendigen Schritte einleiten können.

Wenn Ihre Bank sowie die neue Eigentümerschaft einverstanden sind, kann die Hypothek auf der Immobilie bleiben und von der kaufenden Partei oder den Erben übernommen werden.

Diese Lösung bietet mehrere Vorteile – sowohl für Sie als auch für die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer:

• Sie brauchen die Hypothek nicht aufzulösen und können zusätzliche Kosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.
• Die neuen Besitzerinnen respektive Besitzer müssen sich nicht um eine neue Finanzierungslösung kümmern.
• Wenn die Zinsen seit Abschluss der Hypothek gestiegen sind, profitiert die neue Eigentümerschaft vom vertraglich vereinbarten niedrigeren Zinssatz.

Sollten die Zinsen unterdessen gesunken sein, kann die Hypothek trotzdem übertragen werden. Allerdings ist es dann üblich, die Käuferschaft für die Mehrkosten zu entschädigen – beispielsweise, indem der Kaufpreis gesenkt wird.

Das Haus mit der Hypothek zu übertragen oder zu verkaufen, ist besonders beliebt, wenn das Objekt in der Familie bleibt. Die ehemaligen und künftigen Eigentümer und Eigentümerinnen kennen und vertrauen sich sowie der Hausbank BEKB und können ganz offen und transparent nach der besten Lösung für alle suchen.

Bei der Übertragung der Hypothek ist allerdings zu beachten, dass die Käuferschaft respektive die Erben diese auch zu den gleichen Konditionen weiterführen können. Dabei muss insbesondere die Tragbarkeit gegeben sein.