Zinsprognosen

Wie entwickeln sich die Hypothekarzinsen? Unsere Einschätzungen und Prognosen.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am 20. März 2025 den Leitzins auf 0,25 Prozent gesenkt. Diese Entscheidung wurde aufgrund des geringeren Inflationsdrucks und der schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung sowohl in der Schweiz als auch im Ausland getroffen. Welche Auswirkungen hat das auf die Hypothekarzinsen? 

Die Zinssätze für Geldmarkthypotheken, wie zum Beispiel die SARON Rollover Hypothek, sind direkt von den kurzfristigen Geldmarktzinsen, unter anderem dem Schweizer Leitzins, abhängig. Im Gegensatz dazu orientieren sich Festzinshypotheken an den Zinssätzen des Kapitalmarkts, die sich aus Anleihen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr zusammensetzen. Das bedeutet, dass die Zinssätze für Festzinshypotheken nicht die aktuelle Zinslage widerspiegeln, sondern vielmehr die Erwartungen für zukünftige Zinsentwicklungen. Deshalb ändern sich die Zinssätze für Festzinshypotheken oft früher als die der Geldmarkthypotheken. 

Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für Festhypotheken erhöht, weil die Zinserwartungen angestiegen sind. Noch im Dezember wurden mehr Leitzinssenkungen erwartet als heute. Dies hat die Festzinshypotheken ansteigen lassen. Die aktuelle Senkung des Leitzinses wurde von den Marktteilnehmern erwartet und dürfte daher die Zinsen der Festhypotheken kurzfristig kaum beeinflussen.

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Erwartete Zinsentwicklung bis 2027

Die zukünftige Zinsentwicklung von Festzinshypotheken kann auf zwei Arten analysiert werden: Zum einen durch das Marktverhalten bei sogenannten Zinstauschgeschäften (auf Englisch: Swaps) und zum anderen durch Prognosemodelle von Analysten.

Die Chart «Markterwartung» zeigt, wie sich die Erwartungen der Marktteilnehmer bezüglich zukünftiger Zinsen entwickelt haben. Aktuell gehen viele von steigenden Zinsen aus. Diese Swaps sind entscheidend für die Zinsgestaltung von Festzinshypotheken bei den Banken und werden durch eine marktgerechte Marge ergänzt. Der SARON (Swiss Average Rate Over Night) orientiert sich am Leitzins der Schweizerischen Nationalbank und dient als Grundlage für die SARON Rollover Hypothek.

Im Gegensatz dazu geben die Prognosen von Analysten eine mittelfristige Einschätzung der Zinsentwicklung ab, die nicht zwangsläufig mit der aktuellen Markterwartung übereinstimmen muss. Die BEKB-Analysten erwarten derzeit einen Anstieg der längeren Zinsen, was auch zu einem Anstieg der Festzinshypotheken führen dürfte. Sie rechnen aktuell jedoch nicht mit weiteren Senkungen des Leitzinses im Jahr 2025.

Zuletzt geändert: März 2025 (Anpassungen quartalsweise)

Markterwartung und BEKB-Prognose für zukünftige Entwicklung Hypothekarzinsen

Bitte beachten:
 Prognosen sind zukunftsgerichtet und basieren auf den gegenwärtigen Ansichten und Annahmen unserer Expertinnen und Experten. Der effektive Hypothekarzins ist individuell und hängt von verschiedenen Faktoren, unter anderem dem Marktumfeld, dem eingebrachten Eigenkapital oder der Lage des Objekts, ab und kann deshalb vom prognostizierten Wert abweichen.

 

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Möchten Sie erfahren welche Zinssätze für Ihr gewünschtes Wohneigentum oder Ihre Firmenliegenschaft gelten? Wir beraten und informieren Sie gerne in einem persönlichen Gespräch.

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Langfristige Zinsentwicklung in der Schweiz

Im Jahr 2022 sind die Zinsen schnell und stark angestiegen – im ersten Moment entstand so der Eindruck, die Kosten von Hypotheken seien sehr hoch. Ein Blick in die Vergangenheit rückt die Situation aber in einen besseren Kontext. So lagen die Zinsen in den 90er-Jahren zeitweise nahe bei 8 Prozent. Bis zur Finanzkrise 2008 sanken sie anschliessend zwar, aber sie blieben stets über 4 Prozent.


Es zeigt sich: Die Zinsen schwangen im historischen Vergleich nicht oben aus. Vielmehr war die lange Tiefzinsphase zwischen 2008 und 2021 die grosse Ausnahme.

Bitte beachten:

Bei den abgebildeten Zinssätzen handelt es sich um Richtsätze. Effektive Hypothekarzinsen hängen von verschiedenen Faktoren ab. Informieren Sie sich über unsere Hypothekarmodelle oder vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.

BEKB-Immobilienbarometer

Auch im Jahr 2024 sind die Immobilienpreise im Kanton Bern weiter angestiegen. Wie sich die Preise in den verschiedenen Berner Regionen entwickelt haben, können Sie in unserem halbjährlich publizierten Immobilienbarometer lesen.

Aktuelles Immobilienbarometer herunterladen(PDF, 857.6 KB)

Welche Hypothek eignet sich im aktuellen Zinsumfeld

In den nächsten Monaten rechnen wir mit einem Seitwärtstrend oder einem leichten Anstieg bei den mittel- bis langfristigen Zinsen. Für Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmer mit einer durchschnittlichen Risikobereitschaft eignen sich in solchen Zeiten die Kombination einer Geldmarkthypothek (SARON Rollover Hypothek) mit einer Festzinshypothek. 

Die Festzinshypotheken sorgen für eine teilweise Absicherung gegen einen Zinsanstieg, zugleich erlaubt diese Kombination an Hypotheken bei allfälligen Zinssenkungen von tieferen Finanzierungskosten zu profitieren. 

Eine Standardlösung gibt es aber nicht. Die «richtige» Hypothek ist immer individuell. Die Wahl ist davon abhängig, wie viel Sicherheit und Planbarkeit Sie bei der Eigenheimfinanzierung wünschen und wie gross das finanzielle Risiko ist, das Sie eingehen können. Nehmen Sie am besten frühzeitig Kontakt zu Ihrem Finanzcoach auf und lassen Sie sich beraten.

Unsere Hypotheken in der Übersicht

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Häufige Fragen

Sind weitere Leitzinssenkungen zu erwarten

Weitere Zinssenkungen sind nicht komplett auszuschliessen. Wir gehen aktuell von einem Leitzins von 0,25 Prozent bis Ende 2025 aus. In unserem Basisszenario rechnen wir nicht mit einem negativen Leitzins. Sinkt die Inflation weiter und bleibt eine konjunkturelle Erholung aus, sind Negativzinsen nicht komplett abzuweisen.

Welchen Einfluss haben die Hypothekarzinsen auf die Immobilienpreise?

Die Immobilienpreise steigen in der ganzen Schweiz seit mehr als 20 Jahren fast ununterbrochen an. Diese Entwicklung war unter anderem eine Folge der historisch tiefen Zinsen in den 2010er-Jahren. Dies unterstützte die Preisentwicklung am Immobilienmarkt. Die Immobilienpreise dürften weiter ansteigen, aufgrund der anhaltenden hohen Nachfrage und des tiefen Angebots.

Was beeinflusst die Entwicklung der Hypothekarzinsen?

Die Leitzinsen der SNB sind die wichtigste Einflussgrösse für die kurzfristigen Hypothekarzinsen. Geldmarkthypotheken wie eine SARON Rollover Hypothek sind so konstruiert, dass sich ihre Zinssätze immer nahe um die aktuellen Leitzinsen bewegen.

Bei Festzinshypotheken dient der Anleihenmarkt als Orientierungsgrösse. Dieser widerspiegelt die Erwartungen der Marktteilnehmenden an die zukünftigen Zinsentwicklungen. Oft nehmen die Erwartungen die Entscheide der Nationalbank bereits vorweg.

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Ob Sie auf der Suche nach einer geeigneten Finanzierungslösung oder bereits im Besitz eines Eigenheims sind: Folgende Themen könnten Sie interessieren – unsere Erfahrung und Expertise liefern wir gleich mit.

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