Schuldbrief und Grundpfandrecht für Ihre Hypothek erklärt – BEKB

Wohneigentum ohne eine Hypothek? Für die Mehrheit der Eigentümerinnen und Eigentümer in der Schweiz ist das im besten Fall ein langfristiges Ziel. Für den Hauskauf und grössere Umbauten oder Sanierungen nehmen die meisten einen Hypothekarkredit auf.

Als Sicherheit für die Hypothek dient Ihrer Bank in aller Regel das finanzierte Grundstück. Sie haften also mit dem Wert des Grundstücks dafür, dass Sie das geliehene Geld zurückzahlen.

Da die Bank das Grundstück nicht im Tresor einschliessen kann, erhält sie stattdessen das sogenannte Grundpfandrecht, das im Schuldbrief und im Grundbuch festgehalten wird. Mit diesem Recht kann sie das Grundstück verwerten, falls Sie die Zinsen und Amortisationsbeträge nicht wie vereinbart bezahlen.

Gut zu wissen: Der Schuldbrief gehört nicht Ihnen, sondern der Bank und wird auch von ihr aufbewahrt. Schliesslich ist darin das Grundpfandrecht der Bank beschrieben.

Neben dem Grundpfandrecht enthält der Schuldbrief Ihre Pfandsumme. Das ist der Betrag, den Sie maximal leihen dürfen. Entgegen dem Namen sagt der Schuldbrief aber nicht aus, wie gross Ihre Hypothekarschuld effektiv ist. Die Pfandsumme entspricht lediglich dem Schuldendach. Dieses bleibt bestehen, auch wenn Sie Ihre Hypothek amortisieren oder ganz zurückzahlen.

Dabei gilt: Die Pfandsumme muss mindestens so hoch sein wie die Hypothek. Oft macht es aber Sinn, eine höhere Pfandsumme zu vereinbaren. So haben Sie eine Reserve, um die Belehnung beispielsweise für einen Umbau zu erhöhen. Dadurch müssen Sie in dem Fall keinen neuen Schuldbrief erstellen und notariell beglaubigen lassen; das spart Zeit und Geld.

Ein Beispiel: Die Hypothek von Familie Kuhn beläuft sich 15 Jahre nach dem Kauf ihres Einfamilienhauses noch auf 600’000 Franken. Die Pfandsumme im Schuldbrief beträgt 900’000 Franken. Plant die Familie nun einen Umbau oder eine Sanierung, kann sie bis zu 300’000 Franken zusätzlich aufnehmen, ohne dass sie einen neuen Schuldbrief benötigt. Vorausgesetzt, sie kann das nötige Eigenkapital beisteuern und die Hypothek ist tragbar.

Rangreihenfolge bei mehreren Schuldbriefen beachten? 

Reicht die Pfandsumme für die Erhöhung der Hypothek nicht aus, müssen Sie einen weiteren Schuldbrief erstellen lassen. Sobald Sie mehr als einen Schuldbrief halten, erhält jedes darin verbriefte Grundpfandrecht eine Rangstelle.  

Diese beschreibt die Reihenfolge, in der die Pfandbeträge gedeckt werden. Je niedriger die Rangstelle, desto eher erhält die Gläubigerin oder der Gläubiger das Geld wieder. Im Umkehrschluss heisst das aber auch: je höher die Rangstelle, desto grösser das Risiko für Kreditgeber. 

Es gibt zwei Formen von Schuldbriefen: den Papier-Schuldbrief und seit 2012 den digitalen Register-Schuldbrief. In ihrer Funktion sind beide Schuldbriefarten gleichwertig. Sie stellen das Grundpfandrecht der Gläubigerin oder des Gläubigers sicher, in der Regel ist das die Bank. Dennoch gibt es Unterschiede.

Ein Papier-Schuldbrief stellt ein physisches Wertpapier dar und kann auf die Inhaberin oder den Inhaber (Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (Namensschuldbrief) ausgestellt werden.

Der Register-Schuldbrief existiert dagegen nur digital und als Namensschuldbrief. Das hat verschiedene Vorteile: Der elektronische Schuldbrief kann zum einen nicht verloren gehen, zum anderen ist die sichere Aufbewahrung einfacher und günstiger.

Risiken bei Papier-Schuldbriefen: Verlust und Beschädigung 

Wird ein Papier-Schuldbrief beschädigt, können Sie weder Änderungen noch eine Löschung des Grundpfandrechts beantragen, sondern müssen einen neuen Schuldbrief ausstellen lassen.

Bei einem Verlust des Papier-Schuldbriefs wird es noch aufwendiger. Sie müssen die Urkunde in diesem Fall in einem gerichtlichen Verfahren für kraftlos erklären lassen. Erst dann kann der Schuldbrief aus dem Grundbuch gelöscht werden und Sie können einen neuen beantragen.

Um diese Risiken zu vermeiden, werden neue Schuldbriefe in der Regel digital ausgestellt und bestehende Papier-Schuldbriefe bei Handänderungen in einen Register-Schuldbrief umgewandelt.

Wie teuer ist ein Schuldbrief?

Wird ein Schuldbrief erstellt oder angepasst, ist in jedem Fall eine notarielle Beglaubigung nötig. Die genauen Kosten sind je nach Kanton anders. Der Kanton Bern erhebt die Gebühren beispielsweise nach Zeitaufwand, stellt aber mindestens 200 Franken pro Schuldschein in Rechnung. Im Kanton Solothurn beträgt die Grundgebühr mindestens 430 Franken und ist anschliessend abhängig nach Zeitaufwand und von der Höhe des Schuldbriefes.

Tipp: Sie können einen Papier-Schuldbrief jederzeit auf dem Grundbuchamt in einen Register-Schuldbrief umwandeln lassen. Das genaue Vorgehen und die Kosten sind kantonal geregelt. Im Kanton Bern kostet es zum Beispiel 50 Franken. Es sei denn, Sie beantragen die Umwandlung anlässlich eines anderen gebührenpflichtigen Grundbuchgeschäfts. In dem Fall ist sie kostenlos. 

Ist die Hypothek vollständig abbezahlt, besteht die Möglichkeit, die Übertragung des Register-Schuldbriefes auf Ihren Namen zu verlangen. Einen Papier-Schuldbrief können Sie sich aushändigen lassen, um ihn selber zu verwahren. Aber Vorsicht: Wenn der Papier-Schuldbrief beschädigt ist, wird er ungültig. Dazu reicht schon, dass Sie ihn für die Ablage in einem Ordner lochen.

Zur Löschung stellen Sie daraufhin mit dem Einverständnis der Gläubigerin oder des Gläubigers einen entsprechenden Antrag beim zuständigen Grundbuchamt. Die Löschung ist nicht zwingend, denn die Urkunde bleibt auch mit abbezahlter Schuld gültig.

Falls Sie in Zukunft eine weitere Hypothek aufnehmen möchten, ist es oft von Vorteil, den Schuldbrief zu belassen. So müssen Sie später kein neues Exemplar erstellen und beglaubigen lassen. Für den Entscheid, ob Sie die zusätzliche Hypothek erhalten, hat der bestehende Schuldbrief aber keinen Einfluss. Die Bank prüft in jedem Fall sowohl die Höhe der Belehnung als auch, ob die Tragbarkeit der Hypothek gegeben ist.