Haus überschreiben: Möglichkeiten und Auswirkungen – BEKB

Es gibt verschiedene Gründe, das Haus an die nächste Generation abtreten zu wollen. Vielleicht möchten Sie sich verkleinern und den grosszügigen Wohnraum Ihrem Kind mit Familie anbieten. Oder aber Sie wollen weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben, aber schon mal vorsorglich die Übergabe und die Eigentumsverhältnisse regeln. 

Bei einem Übertrag zu Lebzeiten gilt es zudem, die finanziellen, erbrechtlichen und steuerlichen Konsequenzen zu beachten. Darüber und über die Art und Wiese, wie Sie die Liegenschaft in der Familie weitergeben können, klären wir Sie im Folgenden auf.

Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten, eine Immobilie an die nächste Generation zu übertragen: Verkauf, Erbvorbezug und Schenkung. Dabei ist unabhängig von der gewählten Übergabeart der «Verkaufspreis» der häufigste Diskussionspunkt.

Oft liegt der sogenannte Familienpreis – also der Preis, zu welchem zum Beispiel Ihr Kind die Liegenschaft übernimmt – 10% unter dem Marktpreis. Schliesslich sparen Sie sich im Vergleich zu einem Verkauf an Dritte die Vermarktungskosten sowie allenfalls die Handänderungssteuer. Für die Kinder kann es also schon allein finanziell interessant sein, das Elternhaus zu übernehmen.

Wir empfehlen, den Verkehrswert der Liegenschaft professionell schätzen zu lassen und möglichst frühzeitig klare Verhältnisse zu schaffen – auch für den späteren Erbfall. Denn falls Sie das Eigenheim Ihrem Kind beispielsweise zu einem Preis weitergeben, der unter dem Verkehrswert liegt, muss dieses den anderen pflichtteilberechtigten Erbinnen und Erben unter Umständen eine Ausgleichszahlung überweisen.

Gerne unterstützen wir Sie in diesem Prozess mit unserer langjährigen Erfahrung und Expertise sowie einem umfassenden regionalen Netzwerk an Fachleuten wie Notaren, Maklerinnen und Schätzern. 

Verkauf: Haus zum Verkehrswert an die Kinder verkaufen

Diese Dinge sollten Sie beachten, wenn Sie Ihre Liegenschaft zum Verkehrswert an Ihre Nachkommen verkaufen:

Finanziell
Dadurch, dass Sie den Preis erzielen, den Sie auch auf dem freien Markt erhalten hätten, können Sie Ihre finanzielle Lage festigen und gut für später vorsorgen – zum Beispiel für eine altersgerechte Unterbringung.

Erbrechtlich
Es greifen keine erbrechtlichen Pflichten.

Steuerlich
Sie als Verkäuferin oder Verkäufer zahlen wie sonst auch die Grundstückgewinnsteuer. Im Kanton Solothurn zahlt Ihr Kind als Käuferin oder Käufer die Handänderungssteuer zum reduzierten Satz. Wird die Immobilie selbst bewohnt, entfällt die Handänderungssteuer komplett. Im Kanton Bern wird die Handänderungssteuer bei einem Verkauf an die eigenen Kinder nicht erhoben.

Erbvorbezug: das Haus an die Kinder vererben

Folgende Aspekte sind von Interesse, wenn Sie Ihre Immobilie im Rahmen eines Erbvorbezugs an Ihr Kind vererben:

Finanziell
Sie übertragen die Liegenschaft unter dem Verkehrswert oder ganz ohne Gegenleistung, mit der Vereinbarung, dass die Differenz später im Erbgang zu berücksichtigen ist.

Erbrechtlich
Das begünstigte Kind zahlt nicht den vollen oder gar keinen Verkaufspreis für das Haus und erhält die Differenz zum eigentlichen Wert als Erbvorbezug. Sobald es zum Erbfall kommt, wird dieser Betrag an die Nachlasssumme angerechnet. Es entsteht eine Ausgleichspflicht gegenüber den anderen Erbinnen und Erben, beispielsweise den Geschwistern.

Im Normalfall muss auch eine allfällige zwischenzeitliche Wertsteigerung der Immobilie ausgeglichen werden. Diesen Ausgleich können Sie aber mit einem dem Abtretungsvertrag folgenden Erbvertrag verhindern. Die Geschwister, die die Immobilie nicht übernehmen, erklären sich in diesem Fall ausdrücklich damit einverstanden, dass sie keinen Ausgleich für den Mehrwert erhalten. Darin eingeschlossen ist auch ein Verzicht auf die Geltendmachung ihres Pflichtteilrechtes an eben diesem Mehrwert. 

Um schon vor Ihrem Ableben einen Ausgleich zu schaffen, könnten Sie den anderen Erbinnen und Erben ebenfalls vorzeitig Vermögen vererben. In der Praxis geht dies aber natürlich nur, wenn genügend Vermögenswerte vorhanden sind. 

Steuerlich
Bei der Weitergabe der Liegenschaft im Rahmen eines Erbvorbezugs wird die Grundstückgewinnsteuer in der Regel aufgeschoben.  

Im Kanton Solothurn wird die Grundstückgewinnsteuer aber erhoben, wenn eine Gegenleistung vereinbart wird, die mehr als 75% des massgebenden Verkehrswerts der Liegenschaft beträgt. 

Bei einer tieferen Gegenleistung muss die Differenz zwischen dem Verkehrswert und der Gegenleistung als Schenkung versteuert werden. Geht die Immobilie an die eigenen Kinder, hat das keine finanziellen Folgen, denn Schenkungen an direkte Nachkommen sind von der Schenkungssteuer befreit.  

Im Kanton Bern hingegen muss die Übertragung unentgeltlich sein, damit die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden kann. Wird eine Gegenleistung vereinbart, kann das ganze Rechtsgeschäft als entgeltlich qualifiziert werden und die Grundstückgewinnsteuer anfallen. Ausgenommen davon sind alle Fälle, bei denen die Leistung der übernehmenden Person ausschliesslich in 

• der Übernahme von aufhaftenden Grundpfandforderungen zugunsten Dritter,
• der Vereinbarung einer Verpfründung zugunsten der abtretenden Person oder
• der Verpflichtung zu Ausgleichsleistungen an Miterbinnen und Miterben besteht.

Die detaillierte Regelung finden Sie in diesem Merkblatt des Kantons Bern.

Weiter fällt im Kanton Solothurn – sofern die Immobilie nicht selbst bewohnt ist – die Handänderungssteuer zulasten des übernehmenden Kindes an, wenn auch nur zu einem reduzierten Satz. Im Kanton Bern sind die Nachkommen von der Handänderungssteuer befreit. 

Schenkung: Haus an Kinder verschenken

Diese Punkte sollten Sie bei einer Schenkung der Liegenschaft an Ihre Nachkommen beachten:

Finanziell
Wie der Name schon sagt, wird das Haus in diesem Fall ganz oder teilweise an die Kinder verschenkt – dies haben Sie als Erblasserin oder Erblasser ausdrücklich so zu erklären. Überschreiben Sie die komplette Liegenschaft unentgeltlich, spricht man von einer Schenkung, übergeben Sie das Objekt lediglich unter dem Marktpreis, handelt es sich um eine gemischte Schenkung.

Erbrechtlich
Wenn Sie eine Schenkung statt eines Erbvorbezugs als Art der Übertragung nutzen, wird der geschenkte Betrag später in der Erbteilung nicht an das Vermögen angerechnet. So hat das Kind keine Ausgleichspflicht. Allerdings muss auch bei der Schenkung sichergestellt sein, dass die Pflichtteile der anderen Erben und Erbinnen nicht verletzt werden. 

Steuerlich
Steuerlich gelten bei der Schenkung an die Kinder die gleichen Rahmenbedingungen wie bei einem Erbvorbezug. Das bedeutet, die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben.

Es gibt aber Ausnahmen: Im Kanton Solothurn wird die Grundstückgewinnsteuer erhoben, wenn die vereinbarte Gegenleistung mehr als 75% des massgebenden Verkehrswerts der Liegenschaft beträgt.

Im Kanton Bern hingegen kann bei der Vereinbarung einer Gegenleistung die Grundstückgewinnsteuer anfallen, sofern das Rechtsgeschäft als entgeltlich qualifiziert wird. Das ist der Fall, wenn die Leistung der übernehmenden Person aus mehr besteht als

• der Übernahme von aufhaftenden Grundpfandforderungen zugunsten Dritter,
• der Vereinbarung einer Verpfründung zugunsten der abtretenden Person oder
• der Verpflichtung zu Ausgleichsleistungen an Miterbinnen und Miterben.

Die detaillierte Regelung finden Sie in diesem Merkblatt des Kantons Bern.

Zusätzlich muss das übernehmende Kind im Kanton Solothurn die Handänderungssteuer - sofern nicht selbstbewohnt – zu einem reduzierten Steuersatz bezahlen. Im Kanton Bern sind direkte Nachkommen, welche die Liegenschaft übernehmen, von der Handänderungssteuer befreit. 

Wir empfehlen Ihnen, sich umfassend beraten zu lassen, um die beste Lösung für Ihre Familie zu finden. Unsere Fachexpertinnen und -experten unterstützen Sie gerne und begleiten Sie bei diesem Prozess.

Wo sehen Sie sich in der Zukunft? Möchten Sie weiterhin in Ihrem Haus wohnen bleiben und nur die Eigentumsverhältnisse klären? Oder möchten Sie den Platz für Ihre Kinder freimachen und entsprechend zügeln: in eine Mietwohnung oder ein neues Eigenheim?

Wenn Sie weiterhin in der Liegenschaft wohnen bleiben möchten, können Sie sich das Recht auf Nutzniessung oder ein Wohnrecht einräumen lassen. Dies ist öffentlich zu beurkunden und im Grundbuch einzutragen. Wird der Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht, endet das Recht auf Nutzniessung oder Wohnrecht. Spätestens aber mit dem Tod aller berechtigten Personen erlischt das Wohn- oder Nutzniessungsrecht.

Haus übertragen mit Wohnrecht 

Wenn Sie sich bei der Übertragung der Liegenschaft das Wohnrecht vorbehalten, können Sie lebenslang in Ihrem Haus wohnen bleiben – auch wenn es offiziell bereits Ihren Nachkommen gehört. Entweder wohnen Sie unentgeltlich in der Liegenschaft und zahlen nur für die Nebenkosten oder Sie bezahlen auch eine Art Mietzins für das Wohnrecht, einen sogenannten Wohnrechtszins. Als wohnberechtigte Partei müssen Sie den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Zahlen Sie eine Miete, wird der Eigenmietwert um den Wohnrechtszins reduziert. 

Haus übertragen mit Nutzniessung

Bei der Nutzniessung können Sie die Immobilie selbst bewohnen oder auch vermieten und entsprechend den Mietzins einnehmen. Je nach Konstellation versteuern Sie den Eigenmietwert oder den tatsächlichen Mietertrag, vermindert um bezahlte Hypothekarzinsen und abzugsfähige Liegenschaftskosten. Ausserdem versteuern sie den Nettowert der Liegenschaft (amtlicher Wert abzüglich Hypothek) als Vermögen.

Sie haben also fast alle finanziellen Rechte und Pflichten wie bisher – nur sind Ihre Nachkommen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und dürfen allein über die Umgestaltung und den Verkauf der Liegenschaft bestimmen.

In der Regel hat die Nutzniessung weniger finanzielle und steuerliche Auswirkungen auf die neuen Eigentümer und Eigentümerinnen der Liegenschaft. Wir empfehlen Ihnen, sich von einem Notar respektive einer Notarin beraten zu lassen, um die beste Lösung für Ihre Familie zu finden. Gerne begleiten wir Sie bei diesem Prozess und empfehlen Ihnen Fachleute aus der Region.

Es ist ein weit verbreiteter Mythos: Viele Eigentümerinnen und Eigentümer glauben, dass der Vermögensverzicht durch die Überschreibung ihres Wohneigentums an die eigenen Kinder nach 10 Jahren verjährt. Dem ist aber nicht so – die Schweiz kennt keine Verjährung für einen Vermögensverzicht.

Das heisst, falls das Renteneinkommen und das Vermögen im Alter nicht mehr ausreichen, um den Lebensunterhalt zu bestreiten, wird der Wert der Immobilie bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen (EL) berücksichtigt. Das kann zu einer starken Kürzung der ausbezahlten Leistungen führen – oder sogar dazu, dass der Anspruch ganz erlischt.