Immobilienverkauf im Bieterverfahren: die besten Tipp – BEKB

Ein Hausverkauf ist oft eine Wundertüte. Normalerweise setzt man zunächst den gewünschten Verkaufspreis, danach heisst es: warten. Und zwar, bis sich eine Käuferin oder ein Käufer mit Interesse an der Immobilie meldet. Das kann unter Umständen sehr schnell gehen – oder unerwartet lange dauern.

Anders beim Bieterverfahren. Hier läuft der Verkauf nach einem klaren Prozess und innerhalb eines festen Zeitraums ab. Das heisst, sowohl die Verkäuferin oder der Verkäufer als auch alle Kaufinteressierten wissen von Anfang an, wann der Zuschlag für das beste Gebot fällt.

Wenn alles ideal verläuft, liegt hier der grosse Vorteil des Bieterverfahrens. Solange eine genügend grosse Nachfrage nach der Immobilie da ist, können Sie innerhalb einer kurzen Frist den bestmöglichen Preis erzielen. Aber: Treffen keine Angebote von potenziellen Käuferinnen und Käufern ein, kann sich auch der Verkauf per Bieterverfahren in die Länge ziehen.

Für welche Immobilien eignet sich das Bieterverfahren?

Die Chancen für attraktive Gebote steigen in der Regel mit der Anzahl Personen, die am Bieterverfahren teilnehmen. Daher eignet es sich in erster Linie für Renditeliegenschaften und private Immobilien an guter Lage, die darüber hinaus dem Massengeschmack entsprechen.

Auch für Erbengemeinschaften, die eine geerbte Liegenschaft möglichst zügig verkaufen wollen, kann das Bieterverfahren dank des klar definierten Ablaufs die richtige Wahl sein.

Hängen Sie hingegen an der Immobilie oder möchten Sie beispielsweise sicherstellen, dass wieder eine Familie mit Kindern in Ihr Elternhaus einzieht, ist ein klassischer Verkauf die bessere Variante. Denn im Bieterverfahren entscheidet letztlich die Höhe des Gebots, Emotionen und Sympathien müssen vor der Türe bleiben.

Wenn Sie Ihre Immobilie im Bieterverfahren verkaufen, steht ein Grundsatzentscheid an: Wollen Sie den Verkauf mit oder ohne Maklerin oder Makler durchführen?

Beim Bieterverfahren lohnt es sich in der Regel, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Sie sparen sich nicht nur den zeitlichen Aufwand für die Vorbereitung und Koordination des ganzen Prozesses. Sie profitieren auch vom Fachwissen und vom Netzwerk der Maklerin oder des Maklers.

Zudem geben Sie möglichen Käuferinnen und Käufern ein klares Signal, dass der Verkauf Ihrer Immobilie professionell abläuft. Das schafft Vertrauen und kann zusätzliche Gebote einbringen.

Vorbereitung und Besichtigungstermine

Die Vorbereitung beim Bieterverfahren unterscheidet sich nicht grundsätzlich von einem normalen Immobilienverkauf. Als Verkäuferin oder Verkäufer sollten Sie:  

• den Verkehrswert Ihrer Immobilie von einer Fachperson schätzen lassen.
• ein überzeugendes Verkaufsdossier mit allen relevanten Informationen zur Liegenschaft erstellen.
• das Dossier breit streuen und die Liegenschaft vermarkten, um eine möglichst grosse Zahl potenzieller Käuferinnen und Käufer zu erreichen.
• einen oder mehrere Besichtigungstermine mit den Interessenten vereinbaren.

Damit das Bieterverfahren reibungslos und effizient über die Bühne geht, müssen Sie darüber hinaus die Anzahl Bieterrunden definieren und die jeweiligen Fristen für die Entscheide und die Eingabe neuer Gebote festlegen. Am besten legen Sie diese Informationen bereits dem Verkaufsdossier bei. 

Ablauf der Bieterrunden und Zuschlag 

Im nächsten Schritt können die Interessierten ihre Erstgebote verdeckt abgeben. Das heisst, sie wissen zunächst nicht, wie gut sie mit ihrem Gebot im Rennen liegen. Dies erfahren sie erst nach Abschluss der ersten Bieterrunde, wenn Sie ihnen das aktuelle Höchstgebot mitteilen.

Nun können alle, die mitgeboten haben, innerhalb der gesetzten Frist ein höheres Gebot abgeben oder aus dem Verfahren aussteigen. Nach der letzten Runde fällen Sie den Entscheid und wählen das beste Gebot aus.

Beim Bieterverfahren gibt es übrigens, anders als bei einer Zwangsversteigerung, keine Verkaufspflicht. Falls kein zufriedenstellendes Angebot eintrifft, können Sie den Prozess bedenkenlos abbrechen.

Tipp: Bestehen Sie darauf, dass die Bieterinnen und Bieter ihren Geboten eine entsprechende Finanzierungsbestätigung der Bank beilegen. So stellen Sie sicher, dass die Käuferin oder der Käufer die Summe auch aufbringen kann.

Abschluss und Vertragsunterschrift

Sind Sie sich mit der Käuferin oder dem Käufer einig, wird der Kaufvertrag erstellt und unterschrieben. Bis zu diesem Zeitpunkt können beide Parteien aber jederzeit vom Geschäft zurücktreten. Weder das abgegebene Gebot noch dessen Annahme sind in einem Bieterverfahren verpflichtend.

Der Verkauf ist also erst dann final, wenn die Unterschriften auf dem Vertrag trocken und notariell beglaubigt sind. Bleiben Sie daher auch mit den unterlegenen Parteien im Kontakt. So haben Sie mindestens eine Alternativoption, falls die Käuferin oder der Käufer abspringt, und können die Immobilie bestenfalls dennoch innert kurzer Zeit verkaufen – wenn auch allenfalls zu einem etwas tieferen Preis als das vorige Höchstgebot. 

Für Käuferinnen und Käufer ist das Bieterverfahren oft komplizierter und mit mehr Unsicherheit verbunden als ein normaler Immobilienverkauf. So müssen sie sich gegen direkte Konkurrenz durchsetzen, ohne zu wissen, wie hoch deren Gebote sind.

Setzt die Verkäuferin oder der Verkäufer ab der zweiten Bieterrunde zudem kurze Fristen, hat man nur wenig Zeit, um über die Höhe und die Finanzierbarkeit eines weiteren Gebots nachzudenken.

Wenn Sie wissen, dass Sie an einem Bieterverfahren teilnehmen, setzen Sie sich daher am besten sofort mit Ihrer Bank zusammen und besprechen Ihre Pläne. So klären Sie Ihren finanziellen Spielraum und die Bank kann die maximal mögliche Höhe der Hypothek festlegen. Sollten Sie den Zuschlag mit einem Gebot über der maximalen Hypothekarhöhe erhalten, müssen Sie die Differenz aus zusätzlichen Eigenmitteln bestreiten.

Zudem stellen Sie mit diesen Abklärungen sicher, dass Sie die entsprechenden Finanzierungsbestätigungen zügig erhalten und die Fristen im Bieterverfahren einhalten können. Vorausgesetzt, die Bank hat alle nötigen Unterlagen für die Beurteilung zur Hand.

Mit folgenden Tipps sind Sie für den Hauskauf per Bieterverfahren gerüstet:

• Holen Sie sich Unterstützung: Die Expertise Ihrer Bankberaterin oder eines Immobilienmaklers verringert das Risiko, dass Sie einen zu hohen Preis bezahlen.
• Achten Sie auf Transparenz: Seriöse Verkäuferinnen und Verkäufer kommunizieren den genauen Ablauf des Bieterverfahrens und die Fristen für die Bieterrunden offen im Vorfeld im Verkaufsdossier. Fehlen wichtige Informationen, sollten Sie hellhörig werden.
• Schaffen Sie Vertrauen: Legen Sie Ihrem Gebot jeweils eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank bei. So weiss die Verkäuferin oder der Verkäufer, dass Ihr Angebot ernst ist.
• Setzen Sie sich eine Limite: Bieterrunden können zu überhöhten Geboten verleiten, besonders wenn viele Interessenten teilnehmen. Definieren Sie im Vorfeld Ihre finanzielle Schmerzgrenze, die Sie auf keinen Fall überschreiten. Und halten Sie sich daran.